慶陽網訊（記者 高于婷）物業管理作為城市管理的重要組成部分，對于改善群眾需求、美化人居環境、提高居民生活質量具有重要意義。如何加強物業管理、營造住宅小區良好居住環境，既是廣大小區業主的迫切要求，也是各級政府的重要民生工程。

　　物業矛盾糾紛頻現

　　家住西峰區九龍北路某小區的馮先生，最近因為自家屋頂漏水犯了難。馮先生所在小區有十棟多層住宅樓，他住在頂層，今年六月份的幾場雨過后，馮先生打掃衛生時發現客廳和主臥的墻根下落了不少白灰，隨后檢查發現，屋頂起了許多水包，有的甚至已經被水滲透破損，露出了深灰色的水泥墻面。今年夏天的雨水格外地多，還沒等馮先生著手修理，緊接著又迎來了一場連陰雨，這一次不僅起了更多的水包，甚至破損的墻體開始大量滴水、掉水泥渣，打濕了下方的家具和電器。每晚休息時，聽著滴滴答答的水滴聲，讓馮先生心煩極了。

　　馮先生聯系了負責小區物業的樓管——也是另一個單元的住戶，得知其他單元也有兩戶人家遭遇了同樣的難題。該樓管及時聯系了維修工人，前往各戶戶內和樓頂查看漏水受損情況，打算統計后拿出方案進行維修。經檢查，該樓整個樓頂都存在隱患，樓頂年久失修，加之平時維護不到位，樓頂部分住戶鋪設的太陽能真空管破裂，不及時清理，玻璃殘渣扎破樓頂防護材料，致使樓頂防水層受損、部分區域雨水滲漏嚴重，影響到住戶內部居住環境，甚至整棟樓的安全。

　　維修人員提議兩種解決方案，一種是全面修繕整個樓頂，消除安全隱患，預估花費需六萬余元;另一種則是救急措施，找出漏水點進行修補，花費根據各戶的滲水面積和程度而定。該樓在去年維修小區設施時提取了公共維修基金，目前只剩余兩萬元，要實現第一種方案需與各住戶商議均攤費用，也正是在這一點問題上，住戶們有了爭議和不滿。

　　部分住戶認為，樓頂是頂層住戶的墻體，修理費用應由其自己負擔，不應要求其他住戶分攤;而頂樓住戶認為，樓頂屬于公用面積，放置著各戶的太陽能熱水器，共同使用，且因管理不善造成公用區域墻體損壞并殃及頂層住戶房屋內部，因此應有責任分攤修理費用。兩方意見相悖，資金不足，可家中漏水越來越嚴重，住戶馮先生只得和其他遭受漏水的住戶，自掏腰包先行簡單修補了自家樓頂。

　　馮先生坦言，他所居住的小區不是第一次遭遇“商議無果”。因開發商早已聯系不到，又沒有物業，前幾年小區接城區大暖、建設換熱站時也受到重重阻礙，最終是在個別住戶的爭取下得到了解決。小區共有十棟樓，每棟樓是自己管自己的事，目前每年每戶收取360元物業費，但令人無奈的是，住戶遇到了問題卻還是得不到有效解決。

　　這個夏天，像馮先生一樣苦惱的業主還有很多，多數業主最終都是以自掏腰包給漏水問題劃上暫時的句點。

　　物業糾紛頻現，記者走訪了解到，這些糾紛主要集中在老舊小區，缺乏統一的物業管理，部分小區雖成立了業主委員會或聘用了專業物業服務企業，但由于部分住宅區物業管理用房及配套設施不到位、老舊住宅小區基礎設施差，公用設施設備急需維修養護和改造，沒有住宅專項維修資金支持，物業管理工作難以開展;有的開發企業侵犯業主合法權益，開發過程中的工程質量問題沒有及時解決，缺乏嚴格的物業承接驗收手續，遺留到物業使用階段，引發矛盾糾紛。

　　物業管理現狀復雜

　　截至2018年6月統計數據顯示，從2000年我市物業管理起步發展，我市物業服務企業由2003年的3家發展到現有的140家。慶陽市物業企業服務的項目204個，物業服務面積1251.31萬平方米，其中住宅物業服務135個，服務面積1077.84萬平方米，服務覆蓋率86.14%。五萬平方米以上，服務規范的住宅小區77個，物業服務221.86萬平方米，新建商品房物業服務實現了全覆蓋。從總體看，慶陽市區物業服務覆蓋率高、符合條件組建的業主委員會占比重，展現良好發展勢頭，但記者發現，由于從業人員素質偏低、物業收費標準低、業主拒繳費用等原因致物業服務企業經營生存困難。

　　我市140家物業服務企業，從業人員2010人，其中專科以上420人，管理人員875人，持證上崗1050人，持證率只有52.2%，從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”及農村剩余勞動力，有相當一部分未經專業培訓，跟不上物業服務行業迅速發展的需要。城區部分新建小區入住率低、物業收費標準不一，不少業主拒繳物業服務費;老舊樓區收費還沿用前多年的每平方米0.3元的收費標準，不能滿足物業管理需要，且有一些業主無力承擔，物業費收繳有難度。多種原因致使企業難以生存，物業服務企業的運營也因此陷入了不良循環。

　　再從業主委員會組建來看，從2006年開始，在各縣區住建局、街道辦、社區、派出所配合下，市房管局指導監督住宅小區成立了業主委員會，符合業主委員會成立條件的(入住2年以上、入住率超過50%)住宅小區，現已組建業主委員會的61個，備案47個，占77.1%。

　　市房管局調研發現，90.5%的小區業主對物業狀況漠不關心，23.7%的小區在全部入住幾年后仍沒有召開過業主大會，物業管理處于前期物業管理狀態;10%小區業主委員會成立程序不規范，未通過業主大會選舉產生;80%小區即使按法律規定成立了業主委員會，也未能起到應有作用。業主委員會經費由小區全體業主分攤和小區公用部位收益補貼，在實際操作中，大多業主不承擔此項費用，大多數小區無公用收益，業主委員會日常工作沒有經費來源。業委會的工作也缺乏有效監管和約束，存在諸多問題。

　　目前，我市住宅小區物業管理服務工作中存在難點主要原因有，在政策方面，由于《物權法》《物業管理條例》《甘肅省物業管理辦法》等法律法規宣傳不到位，業主認識有差距，造成物業消費意識差，管理服務難;在體制上市縣區物業管理中，街道、社區的綜合協調作用發揮不夠，責任主體不明確，行政監管難度大。產權上因市縣區老舊住宅小區房屋涉及六種(房改房、單位職工集資建房、直管公房、最早開發的商品房、經濟適用房、小產權房)類型，性質各不相同，設施不配套，住宅專項維修資金續籌難，推行標準化、專業化物業管理難度較大;物業服務缺乏市場競爭機制，全市的物業還沒有真正引入招投標競爭機制，缺乏競爭意識和責任意識。

　　法規亟待完善出臺

　　記者查閱相關法規獲悉，2006年3月，《慶陽市城市住宅小區管理暫行辦法》發布，由于操作性不強，市政府于2012年11月發布公告宣布廢止。之后我市根據《物業管理條例》和《甘肅省物業管理辦法》、建設部《業主大會和業主委員會指導規則》，嚴格執行省物價局、省建設廳《關于公布甘肅省物業服務基準價和浮動幅度(暫行)等問題的通知》等文件。2014年，市住建局、市財政局聯合出臺了《慶陽市住宅專項維修資金管理辦法》，市房管局印發了《關于進一步加強住宅專項維修資金管理的通知》，推動物業管理發展。目前我市物業管理工作還未形成一部完整的、操作性強的管理條例作為依據。

　　記者了解到，針對我市復雜的物業管理現狀，市房管局起草了《關于理順物業管理體制進一步加強全市物業管理工作的實施意見》和《慶陽市物業管理條例(草案)》。《慶陽市物業管理條例(草案)》從業主、業主大會及業主委員會，前期物業管理，物業管理服務，物業的使用與維護，法律責任等方面作以詳細規定，厘清監管責任，明確責任主體，細化程序規則和服務標準。

　　如，該草案提出，由市建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，縣(區)建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。在前期物業管理章節，物業區域劃分、物業管理用房，前期物業管理招投標制度、服務合同，物業承接查驗的條件、程序、備案以及賠償責任等細化了標準。還對物業服務企業及信用管理、義務、收費原則，業主的義務作了詳盡明確的規定。

　　目前，市人大已將《慶陽市物業管理條例(草案)》列入立法計劃，預計2019年出臺實施。

　　據悉，市房管部門也將通過一系列舉措、聯合多部門繼續引導物業公司科學發展，建立長效監管機制，努力提升物業管理水平。明確物業配套設施規劃、建設的具體要求，嚴把前期物業管理關，力爭從源頭上杜絕由于物業配套設施建設與管理不規范所帶來的后患;提高物業服務企業準入門檻，將每一項服務工作的程序都規范化，培養和造就高素質的服務團隊，建立內部激勵機制。加強政府政策支持力度，改造完善物業配套，逐步推行物業管理，綜合整治舊城區住宅小區基礎設施建設，多方籌集資金，分批改造、完善功能，提高服務水平。同時加大宣傳力度，引導人們形成正確的物業消費觀念，讓“花錢買服務”的思想觀念深入人心，不斷增強業主的物業消費意識。

　　隨后在相關政策出臺后，嚴格依據法律法規，規范業主委員會成立，聯合其他部門推動建立物業管理矛盾糾紛調處新機制，將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。